Saiba mais sobre a incidência do ITBI na integralização de capital social com imóveis
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tema recorrente nas discussões tributárias, e seu impacto vai muito além das operações de compra e venda de imóveis. Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) assumiu a responsabilidade de decidir uma importante questão referente à incidência do ITBI na transferência de imóveis em situações de integralização de capital social. A decisão, referente ao Tema 1.348 de Repercussão Geral, terá um impacto significativo no ambiente de negócios, especialmente para empresas do setor imobiliário.
O ITBI é um imposto de competência municipal que incide sobre a transmissão intervivos de bens imóveis e de direitos reais sobre eles. Contudo, a Constituição Federal de 1988, no artigo 156, §2º, inciso I, prevê uma importante exceção: o ITBI não deve incidir na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Essa regra visa a estimular a constituição de empresas e a alocação de ativos, promovendo o crescimento do setor empresarial.
A discussão está em estabelecer se a exceção é aplicável à pessoa jurídica que recebe o imóvel, quando esta tiver como atividade preponderante a compra e venda ou locação de imóveis. No entendimento dos Municípios, quando há atividade preponderantemente imobiliária, entende-se que a transferência possui um objetivo especulativo ou de lucro direto com a atividade imobiliária, e não simplesmente a finalidade de aumentar o capital social.
As Discussões Sobre a Incidência do ITBI no Judiciário
Atualmente, duas questões sobre o ITBI estão sendo debatidas no Poder Judiciário, ambas com repercussões significativas para o mercado e para a segurança jurídica dos contribuintes:
- Base de Cálculo do ITBI: A discussão refere-se à determinação da base de cálculo do ITBI. Debate-se se o Fisco pode exigir o imposto sobre o valor de mercado do imóvel ou se deve respeitar o valor atribuído ao bem na integralização do capital social. Dependendo do critério adotado, o valor do ITBI pode ser consideravelmente maior, onerando as empresas e dificultando a constituição de novas sociedades.
- Incidência do ITBI na Integralização de Capital: A segunda questão, que será decidida pelo STF, é sobre a incidência do ITBI na integralização de capital social com imóveis quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é imobiliária. A controvérsia está em definir se o critério da atividade preponderante deve levar automaticamente à tributação da transferência ou se, ainda assim, a imunidade poderia ser aplicada.
O conceito de atividade preponderante é fundamental nesta discussão. Ele se refere ao ramo predominante no portfólio de negócios da empresa, evidenciado pela maior parcela de sua receita.
Além disso, é possível que o STF delimite o alcance da preponderância, estabelecendo critérios adicionais além da volumetria de receita (adotada pelo Código Tributário Nacional), como prazos para observação da atividade preponderante e a proporção dos rendimentos das atividades imobiliárias em relação ao total de receitas da empresa.
Impactos da Decisão do STF no Tema 1.348
A decisão do STF sobre o Tema 1.348 de Repercussão Geral trará repercussões expressivas para o mercado. Caso a decisão do STF seja no sentido de afastar a incidência do ITBI, mesmo quando a atividade preponderante for imobiliária, haverá um incentivo à utilização de bens imóveis como forma de aumentar o capital das empresas, promovendo maior eficiência no uso de recursos e estimulando o crescimento do mercado empresarial.
Por outro lado, um eventual entendimento pela incidência do ITBI consolidará um custo relevante na integralização de capital, o que pode desestimular a formalização de empresas e a alocação de ativos imóveis como capital social. Isso trará impacto direto sobre incorporadoras, empresas de locação de imóveis e outras companhias que atuam diretamente no mercado imobiliário.
Implicações Práticas para as Empresas e para o Mercado
Sob esse aspecto, veja a seguir as principais implicações dessa decisão para o mercado e para as empresas:
- Segurança Jurídica: Uma decisão clara do STF trará segurança tanto para as empresas que utilizam bens imóveis na integralização de capital social quanto para os municípios que arrecadam o ITBI. A uniformização da interpretação proporcionará previsibilidade e permitirá um planejamento mais robusto.
- Planejamento Tributário: Empresas com ativos imobilizados significativos devem estar atentas aos impactos tributários dessas transferências. Uma decisão que afaste a incidência do ITBI poderá gerar um importante valor a ser ressarcido, com atualização, observado o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, contados a partir do pagamento do imposto.
Como se pode imaginar, a decisão do STF no Tema 1.348 de Repercussão Geral é aguardada com grande expectativa, não apenas por tributaristas e demais especialistas, mas também por toda a comunidade empresarial. Definir se o ITBI deve incidir ou não na integralização de capital de empresas com atividade preponderantemente imobiliária representará um marco importante para a segurança jurídica no país, com efeitos que certamente se refletirão na forma como as empresas estruturam seus patrimônios e nas próximas movimentações do mercado de bens imóveis.
